Meublés de tourisme et compensation : ce que change la décision du Conseil d'État

Le 11 juin 2026, le Conseil d'État a validé la légalité du règlement adopté par la communauté d'agglomération du Pays basque pour encadrer la transformation de logements en meublés de tourisme. Ce dispositif impose une autorisation préalable de changement d'usage, assortie d'une obligation de compensation, dans vingt-quatre communes du territoire. La Haute juridiction a jugé que la pénurie de logements observée sur ce territoire, c’est-à-dire le faible taux de vacance, les loyers médians élevés, le recul de la construction neuve, constituait une « raison impérieuse d'intérêt général » justifiant une telle réglementation, par ailleurs jugée proportionnée aux droits des propriétaires.

Cette décision ne s'applique pas automatiquement à toute la France : juridiquement, elle tranche un litige propre au Pays basque. Mais elle pose un principe qui peut être invoqué par toute collectivité confrontée à une situation comparable de tension du marché du logement. C'est le mécanisme classique de la jurisprudence : une décision sur un cas d'espèce devient une référence que d'autres villes ou intercommunalités peuvent mobiliser par analogie, à condition de démontrer, chacune, sa propre situation de tension et de justifier une mesure proportionnée. Rien ne s'impose donc « automatiquement », mais la voie est désormais mieux balisée pour d’autres territoires ayant à faire face aux mêmes problématiques.

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2026, les communes disposent d'un arsenal élargi pour réguler les meublés de tourisme : l'autorisation de changement d'usage et les quotas (article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation), la compensation (obligation de remettre sur le marché une surface équivalente de logement traditionnel), l'abaissement de la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours par an, ou encore l'inscription, dans le PLU, de secteurs réservés aux résidences principales. À cela s'ajoutent, au niveau national, l'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme sur un portail unique depuis mai 2026 et le calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques.

En Corse, la ville de Bastia illustre concrètement ces outils. Depuis 2023, un « périmètre renforcé » s'applique dans le centre ancien : toute transformation d'un logement en meublé de tourisme y est soumise à compensation. En novembre 2025, ce périmètre a été étendu à Toga, Bastia Sud et au boulevard Paoli, et le régime a été durci. La compensation s'applique désormais dès la première résidence secondaire pour les propriétaires détenant leur bien depuis moins de cinq ans, et dès le premier logement pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI). La ville étudie aujourd'hui la mise en place de quotas d'autorisations de meublés de tourisme.